· Problemas con la documentación, hipoteca que grava el inmueble y adeudos, entre los obstáculos más comunes
· La dictaminación jurídica es clave para identificar cualquier impedimento y evitar retrasos en la escrituración
Comprar o vender una propiedad es una de las decisiones más importantes en la vida y aunque muchas personas creen que la escrituración es solo “el paso final”, la realidad es que en esa etapa pueden surgir problemas que retrasen o incluso detengan la operación.
Los expertos de Kallify coinciden en que es frecuente encontrar propiedades aparentemente listas para vender que enfrentan frenos jurídicos inesperados. Por eso, explican qué es la escrituración, cuáles son los principales obstáculos y cómo prevenirlos.
La escrituración de un inmueble es el proceso legal mediante el cual un Notario formaliza la propiedad y la inscribe en el Registro Público de la Propiedad. Si no se realiza, el propietario queda en una situación de incertidumbre jurídica, poniendo en riesgo su patrimonio.
Aunque puede parecer un trámite sencillo, en la práctica pueden surgir diversos obstáculos que retrasan la escrituración, algunos más complejos de resolver que otros:
1. Problemas con la documentación
Uno de los obstáculos más frecuentes es la documentación incompleta o incorrecta.
- Título de propiedad inválido o inexistente. El título de propiedad es el documento que acredita legalmente quién es el dueño del inmueble. Si no existe o presenta errores (nombres mal escritos, datos diferentes a los del Registro Público o información incompleta), el vendedor no puede transmitir legalmente la propiedad y, en consecuencia, no es posible realizar la compraventa de forma segura.
- Inconsistencias en los datos personales o en las medidas del terreno. Errores en nombres, apellidos, superficies o colindancias pueden invalidar o retrasar el trámite.
2. Hipoteca que grava el inmueble
Cuando se inicia un proceso de escrituración, el Notario solicita al Registro Público de la Propiedad un documento denominado “certificado de libertad de existencia o inexistencia de gravámenes, limitaciones de dominio o anotaciones preventivas único”, el cual informa si el inmueble está hipotecado, entre otras cosas.
Existen distintas situaciones que afectan el proceso de escrituración:
- Que el crédito esté pagado, pero no se haya realizado la cancelación de la hipoteca. En este caso el Notario podrá gestionar el trámite de cancelación e inscribirla con el testimonio de la escritura.
- Que el crédito no esté totalmente pagado y esté vigente. En este caso, puede destinarse una parte del precio del inmueble al pago del crédito. El Notario podrá preparar simultáneamente la escritura de la constancia de pago, la cancelación y la compraventa.
3. Adeudos y obligaciones fiscales
Antes de escriturar, el inmueble debe estar libre de deudas fiscales y administrativas.
- Predial vencido. El adeudo de impuesto predial impide la escrituración hasta que se pague.
- Derechos de agua o servicios públicos. Algunos municipios exigen comprobantes de pago de agua, luz o mantenimiento.
- Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI). El comprador debe cubrirlo; su cálculo puede variar según la entidad.
4. Irregularidades en el desarrollo inmobiliario
En el caso de fraccionamientos o desarrollos nuevos, pueden existir obstáculos adicionales.
- Falta de permisos municipales o autorizaciones administrativas por parte de las Alcaldías. Si el desarrollo no cuenta con autorización oficial, los lotes no pueden escriturarse.
- Problemas con la subdivisión. Si el terreno no está legalmente subdividido, no se puede escriturar en lo individual por fracciones.
5. Conflictos de propiedad
Los litigios o disputas entre propietarios también pueden frenar el proceso.
- Juicios sucesorios sin concluir: Si el inmueble forma parte de una herencia no formalizada, no se puede escriturar.
- Copropiedad sin acuerdo: Cuando hay varios dueños, todos deben estar de acuerdo con la venta.
“Todos estos problemas pueden prevenirse. La clave está en realizar una dictaminación jurídica ante notario como primer paso para la compraventa de un inmueble, antes de firmar cualquier contrato o dar algún adelanto o enganche. La dictaminación jurídica es un proceso que valida toda la documentación de un inmueble para determinar el estado real en que se encuentra para comprar sin sorpresas”, comentó Diana Sandoval, directora general de Kallify.
“Kallify es la primera Proptech Legaltech que te permite solicitar una dictaminación jurídica de forma digital con el Notario de tu preferencia y, en caso de que la propiedad presente una irregularidad o problema, recibirás la asesoría jurídica necesaria para resolverlo”, concluyó Diana Sandoval.
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